Стрімке зростання цін на житло, що набирало оберти аж до кінця 2021 року, зійшло нанівець у 2022. Тож зараз чимало людей розглядає можливість купівлі квартир, допоки їх вартість знову не підвищилася. І оскільки для більшості купівля нерухомості є унікальною подією, яка трапляється раз чи два протягом життя, ми вирішили розповісти про всі особливості процесу, аби допомогти Вам придбати житло вигідно та без ризиків.
Інформаційний проспект і правова база будівництва
Ми не гаятимемо Ваш час очевидними порадами на кшталт “перевірте забудовника” чи “ретельно вивчіть ринок” – це і так зрозуміло, тож візьмемось одразу до практики. Припустимо, Ви знайшли своє ідеальне житло: затишний ЖК під Києвом з продуманою внутрішньою інфраструктурою, не дешевий, але і не захмарно дорогий – що далі? Насамперед слід запитати у забудовника інформаційний проспект. Цей документ містить достовірну інформацію про конкретний проект. Його складають загальна та індивідуальна частини. Загальну частину становлять:
- інвестиційний пакет документів;
- графік реалізації;
- опис умов угоди купівлі-продажу.
Індивідуальна частина містить дані про:
- стандарти оздоблення обраного приміщення;
- вартість об’єкта;
- перелік матеріалів, що використовуються під час будівельних та ремонтних робіт.
Також вкрай важливо ознайомитись із правовою базою будівництва. Це:
- право на розпоряджання ділянкою;
- дозвіл на будівництво.
Сьогодні найпоширенішим способом фінансування є інвестиції, що значно знижує рівень довіри до забудовника, адже він витрачає не власні кошти. Правова обізнаність щодо конкретного об’єкта убезпечить Вас від ризиків.
Стандарт оздоблення житлової площі
Розрізняють такі стандарти оздоблення квартир:
- Чорновий – передбачається старт оздоблювальних робіт: комунікації підведені, вікна та двері вмонтовані, підлога утеплена й готова до покриття тощо. Цей варіант підходить тим, хто бажає оздобити житло на свій лад, проте важливо закласти і ці витрати в бюджет.
- Передчистовий – житло підготовлене до косметичного ремонту та встановлення сантехніки. Цей проміжний варіант підходить тим, хто хоче надати житлу певної індивідуальності, але не має часу на повноцінний ремонт.
- Під ключ – вибір тих покупців, хто планує одразу ж заселитись у нову квартиру. На Вас залишиться лише вибір меблів та побутової техніки.
Вибір стандарту оздоблення суттєво впливає на кінцеву вартість житла.
Переговори щодо ціни та перший внесок
Навіть якщо забудовник вже встановив ціну на квартиру, це не означає, що Ви не можете спробувати знизити її чи домовитись про додаткові пільги у рамках визначеної суми – забудовники часто йдуть на поступки, хоча мало хто з покупців знає про таку можливість.
Коли ціну узгоджено, настає час для першого внеску. Він – гарантія дотримання зобов’язань сторонами угоди. Якщо покупець відмовляється від угоди, забудовник залишить перший внесок собі. Якщо ж навпаки, то покупцеві повернеться подвоєний внесок.
Які існують форми оплати?
Купівля квартири “на котловані” передбачає дві форми оплати:
- траншами на кожному етапі будівництва;
- за схемою 10/90 (20/80).
Суть другого варіанту полягає у тому, що покупець сплачує 10 чи 20% у момент підписання попереднього контракту. А залишок – після здачі об’єкта. До цієї форми оплати часто вдаються ті, хто бере іпотеку, адже самі ці 10-20% можуть становити власний внесок вкладника.
Готове житло зазвичай продається за повну вартість, хоча можливий і другий варіант, якщо ще не завершені оздоблювальні роботи.
Попередня угода сторін
Варто зазначити, що перш ніж укласти угоду купівлі-продажу, сторони зазвичай підписують попередній контракт. Цей документ зобов’язує їх у майбутньому укласти основну угоду про передачу прав власності на житло. Про попередній контракт слід знати дві головних речі:
- він має описувати не лише стандартні положення, але й всі нюанси, що були узгоджені у розмові із забудовником;
- він не потребує визначеної нотаріальної форми, але підписаний у присутності нотаріуса, цей документ може стати незаперечним аргументом у судовій тяганині, якщо до неї дійде.
Прийом квартири покупцями та передача права власності
Останній етап – це огляд житла та прийом права власності на нього покупцем. Під час огляду складаються:
- протокол технічного приймання;
- акт здачі приміщення.
Протокол технічного приймання є дуже важливим, адже під час огляду у ньому описуються всі виявлені невідповідності ескізам та можливі дефекти. Радимо звертати увагу на те, наскільки легко закриваються/відкриваються вікна, чи рівно оздоблені стіни та підлога, чи правильно працює вентиляційна система, чи відповідає площа та планування планам тощо.
Протягом двох календарних тижнів з моменту підписання протоколу забудовник зобов’язаний надати коментар щодо виявлених дефектів, а виправити їх – упродовж 30 календарних днів. У випадку протермінування він повинен назвати новий термін та обґрунтувати причину затримки.
Підписуючи угоду купівлі-продажу, зверніть увагу, чи не зазначено забудовника як управителя ЖК. Пам’ятайте, що Законом мешканцям квартир надається право самостійно обрати управителя.
